夫妻一方擅卖房屋 善意第三人依法取得产权

    案情简介：

　　刘某与王某是夫妻，2004年2月，二人购买了一套房屋，同年6月取得房屋所有权证，所有权人登记为刘某。2007年开始，二人矛盾激烈，王某多次提出离婚但一直未办理离婚手续。2008年1月，刘某在王某不知情的情况下与梁某签订了北京市存量房屋买卖合同，约定将上述房屋出卖给梁某，房款60万元，并已将购房款交付给刘某。同年4月，王某向法院起诉称：刘某擅自将夫妻共有的房产出售给梁某，没有征得自己的同意，系无权处分行为，要求法院判决刘某与梁某的房屋买卖合同无效。

　　审理结果：

　　法院经过审理认为，此房产系刘某与王某的夫妻共同财产，刘某在未征得王某同意的情况下，擅自将共有的房产卖掉，侵害了共有人的合法利益。梁某通过房产经纪机构，购买了该房屋，且审查了相关手续，尽到了审查义务，有理由相信刘某对诉争房屋具有处分权，梁某对该房屋是善意取得，判决驳回王某的诉讼请求。

　　法律评析：

　　这一案件涉及到夫妻一方擅自处分登记在自己名下的房产的效力问题和第三人善意取得的问题。我国婚姻法第17条第2款规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，同时，婚姻法解释（一）规定关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中的房屋买卖是处分家庭财产的重大事项，而非日常生活需要，因此，夫妻之间没有法定的代理权限，应当经过夫妻双方的协商形成一致意见，夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋应属于无权处分。 但是，我国物权法106条对所有权的取得做了特别规定：对无处分权人将不动产转让给受让人的，如受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已经登记，则受让人取得该不动产的所有权。那么什么情况下第三人是善意取得呢？本案中，刘某擅自出卖其与妻子共同购买的登记在自己名下的共有房屋，买受人梁某基于对不动产登记的信赖，从而相信刘某有处分权而与其进行交易。梁某之前与刘某并不相识，双方的交易是通过房地产经纪机构，说明梁某对房屋的所有权状况进行了审慎的了解，同时其支付的房价符合市场并已经登记，因此完全可以认为梁某善意取得该房产所有权。王某提出的刘某无权处分、合同无效的主张不成立。

　　对于刘某对夫妻共有财产的无权处分行为，王某可以另诉。

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